摘 要  根據Demographia的「國際房價能力負擔調查」之標準與統計,在全台受調查的20個縣市中,其平均房價所得比為8.37倍,除屏東縣4.51倍、基隆市4.84倍外,均落入「極度負擔不起」的評定標準中。其中,台北市與新北市房價所得比不僅分別達15.01倍與12.67倍,貸款負擔率也達63%及53%,不僅購屋者壓力沉重,民間消費難以提振,也間接影響國內的經濟發展。另外,對於國內都會地區房價不當偏高的問題,財政部與台北市曾達成自住與非自住房屋採差別稅率,非自住房屋稅率調高,且擴大稅率彈性…等五點共識;唯政府的政策立意雖佳,但有許多問題仍待解決,較重要者如自住房屋的定義必須明確、確立全國總歸戶觀念、政府的政策宣示宜慎重,以及借鏡國外的經驗等。另外,房地產稅賦改革不能等,但必須有周延的配套措施以之因應,更重要的是提高國人的薪資水準,讓人民安居樂業,也才能讓年輕人買得起房子,住得起台灣。 關鍵詞 奢侈稅 囤房稅 房地合一 全國總歸戶 一.前言  高房價問題已成為台灣社會民怨之首。根據營建署公佈2013年第四季的房價負擔能力指標調查,台北市的房價所得比為15.01倍,房價所得比超越香港,全球第一;即使僅與北市一河之隔的新北市,房價所得比也高達12.67,位居全球第三,人民購屋壓力沈重。對都會地區之住民而言,房價高不可攀,貸款負擔率高,許多年青人住不起房子;以台北市為例,貸款負擔率高達63%,意即買屋後,家庭收入有6成以上得拿來繳房貸,不僅財務壓力沉重,民間消費亦難以提升。 2014年4月,對於國內都會地區房價不當偏高的問題,財政部張部長與台北市張副市長曾達成5點共識,包括:自住與非自住房屋採差別稅率,非自住房屋稅率調高,且擴大稅率彈性;出租房屋給弱勢的愛心房東、公益出租人,��供房屋稅、所得稅優惠;推動房地合一實價課稅;協助國有地活化作業;以及推動老舊房屋都更等。另外,政府應堅定打房目標,多管齊下,以抑低房市投機心理,期能讓房價所得比從15倍降至10倍,並讓房價回到合理範圍。 二.問題分析  一般而言,房價高低雖視一國的經濟發展程度而有不同,但經常以房價所得比來做為判定的標準,而所謂房價所得比係指以房屋總價,除以家庭年所得算出的倍數。 根據世界銀行的定義,一般標準的房價所得比應低於5倍。再根據美國顧問業者Demographia對房價負擔能力的評估標準,房價所得比3以下,對一般家庭算是可負擔水準;3.1到4倍屬於「負擔略微超過」;4.1倍至5倍為「嚴重負擔不起」;超過5倍更被評為「極度負擔不起」。  2014年4月,根據Demographia所發表的「國際房價能力負擔調查」顯示,香港已經連續4年蟬聯房價負擔最高的城市。據此標準,對照營建署2013年第四季的統計報告,全台受調查的20個縣市中平均房價所得比為8.37倍,除屏東縣4.51倍、基隆市4.84倍外,均落入「極度負擔不起」的評定標準中。其中,台北市與新北市房價所得比不僅分別達15.01倍與12.67倍,貸款負擔率也達63%及53%,亦即雙北市的房貸支出占家庭月所得逾半,遠高於香港最近半年房貸負擔率約45%的水準。在此情況下,不僅國人購屋者壓力沉重,民間消費自然也難以提振,間接影響國內的經濟發展。  大體而言,房價偏高問題不是單一問題,而是綜合性的問題,因此,政府若要解決此一難題,必須多管齊下,在財產稅制、資金利率、貸款成數、資訊健全、住宅政策與法令等方面加以檢討,並做調整或改進。如2011年6月,政府實施的特種消費稅(奢侈稅)只能阻礙短時間的頻繁交易;2014年4月,財政部與台北市政府的「雙張會」後,立法院財政委員會快速配合修法,初審通過《房屋稅條例》修正草案,新增「囤房條款」,提高非自住房屋稅率,盼藉此讓建商、炒房客釋出空屋,增加房市供給量,而其最終目標則是在兩年內,讓房價下跌三成,房價所得比從15倍降至10倍。 三.政策檢討  對於都會地區的偏高房價應如何解決的問題,政府現行政策的做法雖與我們之前所主張的調整稅基、調降自用住宅稅率稍有差異,但其前提與整體架構並無差別,都是為提高非自用住宅持有成本,減少投機人士炒屋或囤房地誘因,發揮打房效果。然而,政府的政策立意雖佳,但有許多問題仍待解決,茲舉其較重要者說明如下: 1.自住房屋的定義必須明確  不論是課徵囤房稅或空屋稅,目的都是為了抑低房價不當高漲,同時保障居民的自住權,因此,必須先對「自住房屋」的定義有所規範。一般而言,非自用住宅要變更成自用住宅並不困難,只要將配偶、父母或成年子女的戶籍遷入就能變更,政府亦不可能查核是否為所有人或其家人實際居所,因此,除非名下房屋多達四、五間以上,才有可能被認定為非自用住宅,在此情況下,若不能對自住房屋的標準加以確認,則政策效果有限。 2.確立全國總歸戶觀念  政府實施全國財產總歸戶的主要目的之一就是即時處理納稅義務人、繼承人查調全國財產總歸戶資料,並可做為課徵稅賦的依據,唯國內目前似仍缺乏全國總歸戶觀念。由於非自住房屋採累進差別稅率,符合擁有的房屋數越多,經累進以後,其所須交付的金額也愈多。又根據財政部的統計,依全國總歸戶概念計算,全國有66萬人擁有3戶以上房產,然房屋稅屬地方稅,因此,還必須扣除掉擁有「跨縣市」房產者,亦即若不能確實做好全國總歸戶的工作,則受影響人數亦將減少。 3.政策宣示宜慎重  2014年4月,台北市張副市長宣布,二年內要讓北市房價降3成,其主要目的應是要讓年輕人多一點希望與未來,讓年青人住得起台灣。其立意甚佳,且語意深長,值得肯定;然而,若依國內海島型經濟與不動產特性來觀察,前者要以國際貿易來帶動國內的經濟成長;後者則是都會地區之建地為稀有財貨,且國人「有土斯有財」的觀念根深柢固,在此情況下,政府要達成「二年降三成,房價所得比降為10」的目標可能不易,即使勉強達成,其所付出的代會價可能比房價降三成高出甚多。 4.國外經驗的借鏡  若以各國實施房市政策的內容來判斷,在鄰近的南韓經驗中,2000年,房價開始飆漲,2003年,韓國政府雙管齊下,一方面提高資本利得稅,最高達60%;另一方面,「廣建百萬戶平價住宅」的租屋政策,但此一政策卻只達到穩定房市效果,讓房價不致失控,但無法讓房價下跌。2005年,韓國政府再積極推動健全稅制,將原先土地與房屋分開課稅的持有稅,更名為「綜合不動產稅」,合併課徵,並對高價的土地及房屋「額外」課徵1%至3%不等的累進稅率。2007年,為讓房價能順利下跌,南韓政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」,並對「一戶多屋」課徵重稅,減少不動產投機行為。  南韓一連串的房市政策,讓其房地產逐漸進入修正循環,有利於房價的控制。唯國內並無類似南韓的房市措施,若只依靠非自住房屋加稅,平均每戶一年多繳4000元,這樣的政策要讓房價下修三成,房價所得比降到10倍以下,幾乎是不可能的任務。另外,國內房市若在二年內房價跌三成,金融業是否會產生系統性危機,都需先做好事先評估。如2008年,美國次貸風暴主因就是房價重挫,銀行催繳貸款餘額,次級貸款的借款人卻繳不出錢,引發金融業倒閉潮,從而造成金球性的金融風暴,房市政策推動不可不慎!  整體而言,政府囤屋平抑房價政策理應予以肯定與支持,但政務官不宜隨政治起舞,更不宜譁眾取寵,房市政策的內容與做法,以及周延的配套措施,都必須謹言慎行,避免重蹈證所稅覆轍。 四.結論與建議  經由前述的分析與說明,僅列出本文的結論與建議如下: (一).結論  本文的結論簡述如下:  1.對於國內都會地區房價不當偏高的問題,財政部與台北市曾達成5點共識,分別是自住與非自住房屋採差別稅率,非自住房屋稅率調高,且擴大稅率彈性;出租房屋給弱勢的愛心房東、公益出租人,提供房屋稅、所得稅優惠;推動房地合一實價課稅;協助國有地活化作業;以及推動老舊房屋都更等。另外,政府應堅定打房目標,多管齊下,以抑低房市投機心理,期能讓房價所得比從15倍降至10倍,並讓房價回到合理範圍。  2.對於都會地區的偏高房價應如何解決的問題,政府的政策立意雖佳,但有許多問題仍待解決,較重要者如自住房屋的定義必須明確、確立全國總歸戶觀念、政府的政策宣示宜慎重,以及借鏡國外的經驗等,亦即房市政策推動不可不慎!  3.為杜絕房地產畸形發展,防堵內外資炒作,政府的因應措施十分重要,如若大企業都為爭取土地獲利,忽略生產,而政府亦不能適時導正,則經濟前途憂慮。  4.對於政務官「房價兩年內跌三成」的政策性說法,宜慎重以對,因為實務上的推動有其困難,若貿然執行,可能造成企業倒閉,以及金融海嘯再起的風險。  5.房���產稅賦改革不能等,但必須有周延的配套措施以之因應,如奢侈稅與囤房稅的實施,前者雖成功抑制短期買賣,但也讓房市交易萎縮;後者則可能造成房租的不當上揚等,因此,政府應該從房地產稅賦合理化,及導正遊戲規則的觀點,推動「房地合一」實價課稅,徹底從持有與交易稅制革新,讓房市投機逐漸減少,並讓短期特效藥的奢侈稅即早落日,更重要的是提高國人的薪資水準,國人才能安居樂業,也才能讓年輕人買得起房子,住得起台灣。 (二).建議  本文根據結論說明,提出六項建議,以做為未來政府推動房地產政策的參考。 1.加強交易資訊透明化  在不動產交易市場中,人民所要的是充分而透明的資訊。在網際網路如此發達的年代,人民不希望被蒙蔽,更不想被因資訊不對稱而被不肖房仲業者上下其手。目前實價登錄制度已經上路,不動產的資訊揭露有了基本保障,國內也有不動產估價鑑價制度,政府可以此為基礎,敦促地方政府及稅捐稽徵單位,儘快針對與現實脫鉤的土地公告現值、公告地價、房屋評定現值進行檢討,並作為財產評價依據,縮短評定期間,拉近與實價的落差,從而使不動產繳納合理的稅負。 2.房產全國總歸戶  房屋稅條例部分條文修正草案將非自住房屋稅率上調為1.5%至3.6%,由地方政府負責查閱實際持有戶數,並因地制宜,訂定差別稅率。另外,修法加入囤房累進稅率的概念,針對長期投資、空屋或囤房現象加重課稅,提高持有成本,與奢侈稅對短期不當投機加重稅負搭配更加完整,落實房價合理化。另方面,由於房屋稅屬地方稅,各縣市分開計算,無法跨縣市計算持有的房產數累計課稅,防堵跨縣市囤房,因此,若房產全國總歸戶的政策無法落實,恐讓政策美意大打折扣。  以課徵「空地稅」為例,雖有法源,但權限在地方,目前只有嘉義縣計劃開徵,以致課徵空地稅空有其名,卻難以落實。建議修改相關法令,由中央直接修法,調整非自住房屋稅率,進行全國總歸戶,全國有一致做法,不必再經過議會,也不會有地方不願意介入並處理的情況。若真的有困難,建議財政部至少應在中央與地方《財政收支劃分法》中,建立考核標準,以增減地方政府統籌分配稅款為誘因,避免地方政府的行政怠惰與不作為。 3.推動「房地合一」實價課稅  在房地分離課稅的情況下,不但公告現值與市價落差甚大,亦造成土增稅稅負偏低的問題。實務上,建設公司常利用房地分離課稅,以提高土地售價、壓低房屋售價,並提高建屋成本費用的方式,操縱房地價格比例,達到規避房屋交易所得稅的目的。因此,,若要徹底解決房地產稅負問題,則必須配合實價登錄制度,推動房地合一課稅,將房屋與土地總價按實價合併課徵所得稅,以擴大稅基。  房市能否降低投機需求,並讓房價合理化,則「房地合一」的實價課稅應是必經之途,甚至是解決高房價現象的重要處方。 雖然財政部張部長承諾將在任內推動「房地合一」實價課稅,以作為未來不動產稅制改革的方向,然而,財政部並沒有時間表,也沒有具體行動,改革就會延宕下來,甚至被視為騙選票的選舉策略,因此,財政部宜擬定施政計畫,逐步落實實價課稅制度。 4.減輕或不增加自用住宅負擔  不動產開始實價課稅,可能會讓房價認定的提高而導致房產稅負加重。為減少爭議,政府在推動實價課稅政策時,應有周延而合宜的配套措施;如考量調降自用住宅稅率,讓真正自用的不動產,不超過目前繳交的稅賦為原則,非自用的則以實價及標準稅率課徵,這樣做可以有效地提高投資客非自用住宅的持有成本及炒作障礙;另外,人民所擁有的房地產越多,可考量稅負再累進,讓妨害他人居住權利的額外房產釋出,房地產的價格回落到較合理之水準;另一方面,資金也可逐步導正到生產事業,促進就業與經濟成長,增加政府稅收,而這樣的做法,亦符合本次房屋稅條例修正案精神。 5.提供一定數量的合宜住宅或社會住宅  在國內房地產市場中,住宅數量並非不足,而是資源分配不均,無法有效利用,建議調整住宅供需政策,適度提供一定數量的「合宜住宅」與「社會住宅」,形成比價效應,降低房價上漲壓力,尤其是只租不售的社會住宅,更是政府解決都會青年居住不易難題的重要方法,政府實不應忽視。 6.降低貸款成數與提高利率   在房地產交易中,貸款成數與利率高低是影響投資人是否購屋的重要因素;由於房市問題是綜合性的問題,為配合不動產租稅政策,公股行庫應先積極配合,如將第二套房的貸款成數壓到5成,藉以降低投資人的購買意願;另外,2014年,全球經濟景氣有回溫現象,美國的量化寬鬆政策亦逐步退場,房貸利率也可逐步提高,一旦利率超過3%,房價自然會下滑。  總之,台灣未來能否落實居住正義,考驗著政府的智慧,也看政府決心及態度。 【中央網路報】


本文引用自: https://tw.news.yahoo.com/本報特稿-消除高房價要��對方法-智庫論壇-國家政策研究基金會顧問謝明瑞-國家政策研究基金會助理研究員周信佑-021000112--finance.525全民配屋網關心您
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