青年首次購屋優惠房貸2013

摘　要 　根據Demographia的「國際房價能力負擔調查」之標準與統計，在全台受調查的20個縣市中，其平均房價所得比為8.37倍，除屏東縣4.51倍、基隆市4.84倍外，均落入「極度負擔不起」的評定標準中。其中，台北市與新北市房價所得比不僅分別達15.01倍與12.67倍，貸款負擔率也達63％及53％，不僅購屋者壓力沉重，民間消費難以提振，也間接影響國內的經濟發展。另外，對於國內都會地區房價不當偏高的問題，財政部與台北市曾達成自住與非自住房屋採差別稅率，非自住房屋稅率調高，且擴大稅率彈性…等五點共識；唯政府的政策立意雖佳，但有許多問題仍待解決，較重要者如自住房屋的定義必須明確、確立全國總歸戶觀念、政府的政策宣示宜慎重，以及借鏡國外的經驗等。另外，房地產稅賦改革不能等，但必須有周延的配套措施以之因應，更重要的是提高國人的薪資水準，讓人民安居樂業，也才能讓年輕人買得起房子，住得起台灣。 關鍵詞　奢侈稅 囤房稅 房地合一 全國總歸戶 一.前言 　高房價問題已成為台灣社會民怨之首。根據營建署公佈2013年第四季的房價負擔能力指標調查，台北市的房價所得比為15.01倍，房價所得比超越香港，全球第一；即使僅與北市一河之隔的新北市，房價所得比也高達12.67，位居全球第三，人民購屋壓力沈重。對都會地區之住民而言，房價高不可攀，貸款負擔率高，許多年青人住不起房子；以台北市為例，貸款負擔率高達63%，意即買屋後，家庭收入有6成以上得拿來繳房貸，不僅財務壓力沉重，民間消費亦難以提升。 2014年4月，對於國內都會地區房價不當偏高的問題，財政部張部長與台北市張副市長曾達成5點共識，包括：自住與非自住房屋採差別稅率，非自住房屋稅率調高，且擴大稅率彈性；出租房屋給弱勢的愛心房東、公益出租人，��供房屋稅、所得稅優惠；推動房地合一實價課稅；協助國有地活化作業；以及推動老舊房屋都更等。另外，政府應堅定打房目標，多管齊下，以抑低房市投機心理，期能讓房價所得比從15倍降至10倍，並讓房價回到合理範圍。 二.問題分析 　一般而言，房價高低雖視一國的經濟發展程度而有不同，但經常以房價所得比來做為判定的標準，而所謂房價所得比係指以房屋總價，除以家庭年所得算出的倍數。 根據世界銀行的定義，一般標準的房價所得比應低於5倍。再根據美國顧問業者Demographia對房價負擔能力的評估標準，房價所得比3以下，對一般家庭算是可負擔水準；3.1到4倍屬於「負擔略微超過」；4.1倍至5倍為「嚴重負擔不起」；超過5倍更被評為「極度負擔不起」。 　2014年4月，根據Demographia所發表的「國際房價能力負擔調查」顯示，香港已經連續4年蟬聯房價負擔最高的城市。據此標準，對照營建署2013年第四季的統計報告，全台受調查的20個縣市中平均房價所得比為8.37倍，除屏東縣4.51倍、基隆市4.84倍外，均落入「極度負擔不起」的評定標準中。其中，台北市與新北市房價所得比不僅分別達15.01倍與12.67倍，貸款負擔率也達63％及53％，亦即雙北市的房貸支出占家庭月所得逾半，遠高於香港最近半年房貸負擔率約45%的水準。在此情況下，不僅國人購屋者壓力沉重，民間消費自然也難以提振，間接影響國內的經濟發展。 　大體而言，房價偏高問題不是單一問題，而是綜合性的問題，因此，政府若要解決此一難題，必須多管齊下，在財產稅制、資金利率、貸款成數、資訊健全、住宅政策與法令等方面加以檢討，並做調整或改進。如2011年6月，政府實施的特種消費稅(奢侈稅)只能阻礙短時間的頻繁交易；2014年4月，財政部與台北市政府的「雙張會」後，立法院財政委員會快速配合修法，初審通過《房屋稅條例》修正草案，新增「囤房條款」，提高非自住房屋稅率，盼藉此讓建商、炒房客釋出空屋，增加房市供給量，而其最終目標則是在兩年內，讓房價下跌三成，房價所得比從15倍降至10倍。 三.政策檢討 　對於都會地區的偏高房價應如何解決的問題，政府現行政策的做法雖與我們之前所主張的調整稅基、調降自用住宅稅率稍有差異，但其前提與整體架構並無差別，都是為提高非自用住宅持有成本，減少投機人士炒屋或囤房地誘因，發揮打房效果。然而，政府的政策立意雖佳，但有許多問題仍待解決，茲舉其較重要者說明如下： 1.自住房屋的定義必須明確 　不論是課徵囤房稅或空屋稅，目的都是為了抑低房價不當高漲，同時保障居民的自住權，因此，必須先對「自住房屋」的定義有所規範。一般而言，非自用住宅要變更成自用住宅並不困難，只要將配偶、父母或成年子女的戶籍遷入就能變更，政府亦不可能查核是否為所有人或其家人實際居所，因此，除非名下房屋多達四、五間以上，才有可能被認定為非自用住宅，在此情況下，若不能對自住房屋的標準加以確認，則政策效果有限。 2.確立全國總歸戶觀念 　政府實施全國財產總歸戶的主要目的之一就是即時處理納稅義務人、繼承人查調全國財產總歸戶資料，並可做為課徵稅賦的依據，唯國內目前似仍缺乏全國總歸戶觀念。由於非自住房屋採累進差別稅率，符合擁有的房屋數越多，經累進以後，其所須交付的金額也愈多。又根據財政部的統計，依全國總歸戶概念計算，全國有66萬人擁有3戶以上房產，然房屋稅屬地方稅，因此，還必須扣除掉擁有「跨縣市」房產者，亦即若不能確實做好全國總歸戶的工作，則受影響人數亦將減少。 3.政策宣示宜慎重 　2014年4月，台北市張副市長宣布，二年內要讓北市房價降3成，其主要目的應是要讓年輕人多一點希望與未來，讓年青人住得起台灣。其立意甚佳，且語意深長，值得肯定；然而，若依國內海島型經濟與不動產特性來觀察，前者要以國際貿易來帶動國內的經濟成長；後者則是都會地區之建地為稀有財貨，且國人「有土斯有財」的觀念根深柢固，在此情況下，政府要達成「二年降三成，房價所得比降為10」的目標可能不易，即使勉強達成，其所付出的代會價可能比房價降三成高出甚多。 4.國外經驗的借鏡 　若以各國實施房市政策的內容來判斷，在鄰近的南韓經驗中，2000年，房價開始飆漲，2003年，韓國政府雙管齊下，一方面提高資本利得稅，最高達60％；另一方面，「廣建百萬戶平價住宅」的租屋政策，但此一政策卻只達到穩定房市效果，讓房價不致失控，但無法讓房價下跌。2005年，韓國政府再積極推動健全稅制，將原先土地與房屋分開課稅的持有稅，更名為「綜合不動產稅」，合併課徵，並對高價的土地及房屋「額外」課徵1％至3％不等的累進稅率。2007年，為讓房價能順利下跌，南韓政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」，並對「一戶多屋」課徵重稅，減少不動產投機行為。 　南韓一連串的房市政策，讓其房地產逐漸進入修正循環，有利於房價的控制。唯國內並無類似南韓的房市措施，若只依靠非自住房屋加稅，平均每戶一年多繳4000元，這樣的政策要讓房價下修三成，房價所得比降到10倍以下，幾乎是不可能的任務。另外，國內房市若在二年內房價跌三成，金融業是否會產生系統性危機，都需先做好事先評估。如2008年，美國次貸風暴主因就是房價重挫，銀行催繳貸款餘額，次級貸款的借款人卻繳不出錢，引發金融業倒閉潮，從而造成金球性的金融風暴，房市政策推動不可不慎！ 　整體而言，政府囤屋平抑房價政策理應予以肯定與支持，但政務官不宜隨政治起舞，更不宜譁眾取寵，房市政策的內容與做法，以及周延的配套措施，都必須謹言慎行，避免重蹈證所稅覆轍。 四．結論與建議 　經由前述的分析與說明，僅列出本文的結論與建議如下： (一).結論 　本文的結論簡述如下： 　1.對於國內都會地區房價不當偏高的問題，財政部與台北市曾達成5點共識，分別是自住與非自住房屋採差別稅率，非自住房屋稅率調高，且擴大稅率彈性；出租房屋給弱勢的愛心房東、公益出租人，提供房屋稅、所得稅優惠；推動房地合一實價課稅；協助國有地活化作業；以及推動老舊房屋都更等。另外，政府應堅定打房目標，多管齊下，以抑低房市投機心理，期能讓房價所得比從15倍降至10倍，並讓房價回到合理範圍。 　2.對於都會地區的偏高房價應如何解決的問題，政府的政策立意雖佳，但有許多問題仍待解決，較重要者如自住房屋的定義必須明確、確立全國總歸戶觀念、政府的政策宣示宜慎重，以及借鏡國外的經驗等，亦即房市政策推動不可不慎！ 　3.為杜絕房地產畸形發展，防堵內外資炒作，政府的因應措施十分重要，如若大企業都為爭取土地獲利，忽略生產，而政府亦不能適時導正，則經濟前途憂慮。 　4.對於政務官「房價兩年內跌三成」的政策性說法，宜慎重以對，因為實務上的推動有其困難，若貿然執行，可能造成企業倒閉，以及金融海嘯再起的風險。 　5.房���產稅賦改革不能等，但必須有周延的配套措施以之因應，如奢侈稅與囤房稅的實施，前者雖成功抑制短期買賣，但也讓房市交易萎縮；後者則可能造成房租的不當上揚等，因此，政府應該從房地產稅賦合理化，及導正遊戲規則的觀點，推動「房地合一」實價課稅，徹底從持有與交易稅制革新，讓房市投機逐漸減少，並讓短期特效藥的奢侈稅即早落日，更重要的是提高國人的薪資水準，國人才能安居樂業，也才能讓年輕人買得起房子，住得起台灣。 (二).建議 　本文根據結論說明，提出六項建議，以做為未來政府推動房地產政策的參考。 1.加強交易資訊透明化 　在不動產交易市場中，人民所要的是充分而透明的資訊。在網際網路如此發達的年代，人民不希望被蒙蔽，更不想被因資訊不對稱而被不肖房仲業者上下其手。目前實價登錄制度已經上路，不動產的資訊揭露有了基本保障，國內也有不動產估價鑑價制度，政府可以此為基礎，敦促地方政府及稅捐稽徵單位，儘快針對與現實脫鉤的土地公告現值、公告地價、房屋評定現值進行檢討，並作為財產評價依據，縮短評定期間，拉近與實價的落差，從而使不動產繳納合理的稅負。 2.房產全國總歸戶 　房屋稅條例部分條文修正草案將非自住房屋稅率上調為1.5%至3.6%，由地方政府負責查閱實際持有戶數，並因地制宜，訂定差別稅率。另外，修法加入囤房累進稅率的概念，針對長期投資、空屋或囤房現象加重課稅，提高持有成本，與奢侈稅對短期不當投機加重稅負搭配更加完整，落實房價合理化。另方面，由於房屋稅屬地方稅，各縣市分開計算，無法跨縣市計算持有的房產數累計課稅，防堵跨縣市囤房，因此，若房產全國總歸戶的政策無法落實，恐讓政策美意大打折扣。 　以課徵「空地稅」為例，雖有法源，但權限在地方，目前只有嘉義縣計劃開徵，以致課徵空地稅空有其名，卻難以落實。建議修改相關法令，由中央直接修法，調整非自住房屋稅率，進行全國總歸戶，全國有一致做法，不必再經過議會，也不會有地方不願意介入並處理的情況。若真的有困難，建議財政部至少應在中央與地方《財政收支劃分法》中，建立考核標準，以增減地方政府統籌分配稅款為誘因，避免地方政府的行政怠惰與不作為。 3.推動「房地合一」實價課稅 　在房地分離課稅的情況下，不但公告現值與市價落差甚大，亦造成土增稅稅負偏低的問題。實務上，建設公司常利用房地分離課稅，以提高土地售價、壓低房屋售價，並提高建屋成本費用的方式，操縱房地價格比例，達到規避房屋交易所得稅的目的。因此,，若要徹底解決房地產稅負問題，則必須配合實價登錄制度，推動房地合一課稅，將房屋與土地總價按實價合併課徵所得稅，以擴大稅基。 　房市能否降低投機需求，並讓房價合理化，則「房地合一」的實價課稅應是必經之途，甚至是解決高房價現象的重要處方。 雖然財政部張部長承諾將在任內推動「房地合一」實價課稅，以作為未來不動產稅制改革的方向，然而，財政部並沒有時間表，也沒有具體行動，改革就會延宕下來，甚至被視為騙選票的選舉策略，因此，財政部宜擬定施政計畫，逐步落實實價課稅制度。 4.減輕或不增加自用住宅負擔 　不動產開始實價課稅，可能會讓房價認定的提高而導致房產稅負加重。為減少爭議，政府在推動實價課稅政策時，應有周延而合宜的配套措施；如考量調降自用住宅稅率，讓真正自用的不動產，不超過目前繳交的稅賦為原則，非自用的則以實價及標準稅率課徵，這樣做可以有效地提高投資客非自用住宅的持有成本及炒作障礙；另外，人民所擁有的房地產越多，可考量稅負再累進，讓妨害他人居住權利的額外房產釋出，房地產的價格回落到較合理之水準；另一方面，資金也可逐步導正到生產事業，促進就業與經濟成長，增加政府稅收，而這樣的做法，亦符合本次房屋稅條例修正案精神。 5.提供一定數量的合宜住宅或社會住宅 　在國內房地產市場中，住宅數量並非不足，而是資源分配不均，無法有效利用，建議調整住宅供需政策，適度提供一定數量的「合宜住宅」與「社會住宅」，形成比價效應，降低房價上漲壓力，尤其是只租不售的社會住宅，更是政府解決都會青年居住不易難題的重要方法，政府實不應忽視。 6.降低貸款成數與提高利率 　 在房地產交易中，貸款成數與利率高低是影響投資人是否購屋的重要因素；由於房市問題是綜合性的問題，為配合不動產租稅政策，公股行庫應先積極配合，如將第二套房的貸款成數壓到5成，藉以降低投資人的購買意願；另外，2014年，全球經濟景氣有回溫現象，美國的量化寬鬆政策亦逐步退場，房貸利率也可逐步提高，一旦利率超過3%，房價自然會下滑。 　總之，台灣未來能否落實居住正義，考驗著政府的智慧，也看政府決心及態度。 【中央網路報】

本文引用自: https://tw.news.yahoo.com/本報特稿-消除高房價要��對方法-智庫論壇-國家政策研究基金會顧問謝明瑞-國家政策研究基金會助理研究員周信佑-021000112--finance.525全民配屋網關心您