525全民配屋網, 525全民配屋網買屋, 525全民配屋網房屋貸款 為抑制大量資源及資金投入房地產市場造成房價高漲的炒房風氣,中央研究院日前提出《賦稅改革政策建議書》,建議將房地稅合一與實價課稅。財政部也預告,房地合一就是要實價課稅,日後將朝不修土增稅的前提之下,把房地合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵「不動產交易所得稅」。

目前國內不動產稅負分成「交易」、「持有」稅等二大類。交易部分,土地和房屋分開,土地依土地公告現值或實際交易價格申報課徵土增稅,房屋通常則依評定現值課徵契稅;持有的部分房屋依評定價值課徵房屋稅,地價稅則依公告地價課徵。

房地分離的課徵制度,造成台灣不動產「一地三價」現象,包括房屋稅、地價稅與土地增值稅,須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅,且三種價格均非實價,偏離市價水準甚遠,實無法真實反映稅負。
我國實價登錄制度已經實施一段時間,也累積一定資訊數量,「房地合一」與「實價課稅」的時機已經成熟。

破除「一地三價」怪象

所謂不動產之交易,必定有「交易價格」,也就是所謂的「實價」。因此,以交易價格為課稅基礎,應該不是問題。
根據現行之法律規定,不動產之交易所得,屬於《所得稅法》第十四條第七類的財產交易所得;其所得額之計算,係以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及一切改良費用後之餘額為所得額,即所稱之的「實價」。

至於為何不動產之交易所得會產生不依「實價」課稅的問題,則因為《所得稅法》第四條第十六款之規定:個人及營利事業出售土地,其交易所得免稅。換句話說,不動產之交易所得被分割為土地交易所得和房屋交易所得,分別課徵土地增值稅,或併入個人綜合所得稅、營利事業所得稅課徵,且其計算基礎分別為公告現值和標準價格。

因此,造成台灣的不動產形成「一地三價」怪象,包括房屋稅、地價稅與土地增值稅,須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅。三種價格均非實價,粗估約佔市價比重二至八成。

房地合一指的是房屋及土地,以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵所得稅。其用意是希望房產買賣能夠合一為增值利益的課稅方式,取代目前土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅,房屋的交易利得可按實價課徵所得稅的雙軌課制,達到不動產交易利得實價課的目的。

遏止炒房 奢侈稅只是手段非目的

未來房地合一實價課稅之後,另外一個焦點是在「特銷稅」存廢問題,目前政府所實施「奢侈稅」就是特銷稅的一種,主張廢除者認為從房地市場發展考量,由於房產交易已採取實價課徵所得稅,奢侈稅將使房產總稅負過重。

至於就避免房市炒作的立場來說,有人主張略作調整,例如修正之奢侈稅可將短期交易所得稅併入個人綜所稅計算,並調降土增稅,也就是將短期交易轉型為所得稅,邁向實質課稅與更公平的原則。

由於特銷稅的立法本在遏止短期炒作房價,本身只是手段而非目的,未來房地合一實價課稅之後,若兩稅並存,恐會使房產稅負有過重之嫌,甚至波及誤觸稅務地雷民眾,似宜考慮退場。

連世昌

學經歷:中國北京對外經貿大學法學博士、東吳碩專班財經法律組、輔大法學碩士、不動產經紀人考試及格
現職:執業律師、東吳大學民商法教師、新北市政府勞資調解人、中華民國仲裁協會仲裁人、經濟部中小企業榮譽諮詢律師
著作:《房地產交易的關鍵報告:破解房產交易常見的6大法律問題》《未竟的遺願》《房地買賣仲介三贏法律策略》《代銷‧仲介紅不讓》(合著)/《房地買賣風險法律控管》《商事法》


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