青年首次購屋優惠房貸2013

第2季住宅市場明顯量縮，商用不動產交易量受惠台北地上權大案、信義計畫區A25案以172億元低價脫標，成交總金額達654億元，雖比第1季傳統淡季成長81%、較去年同期增加16%，但精華區標案一波三折，已看出市場觀望氣氛濃厚。

在租賃市場部份，信義房屋旗下的全球資產管理公司總經理柯宏安指出，隨著經濟景氣回歸正軌，企業擴張或購置辦公場所的需求仍有穩定增長，包括信義計畫區在內的頂級辦公室也受惠於這波景氣復甦，大型企業租賃需求也有所提高。

不過，在整體房地產市場調控的氣氛下，資產價值在連續幾季上漲之後，上漲幅度已經趨緩，柯宏安直言，尤其中央銀行近日又祭出新的信用管制措施，預估下半年房市仍是欲強不易。

保險業者、私募基金均出手

據跨國商仲集團世邦魏理仕統計，第2季商用不動產交易（不含土地），總成交量達253億元，較去年增加120%；其中企業自用需求強勁，占30%交易量，為商用不動產主要買方。從交易類型來看，廠辦、辦公室及旅館各占3成，再來則是零售店面，也占近2成交易量。

今年4月，三商美邦人壽以39.5億元取得寶豐隆興業位於西門徒步區旁的阿曼TiT國際廣場，成為最受矚目的交易案；積極投入台灣市場的亞洲私募基金也再度出手，以旅館、零售產品為主，下半年可望以辦公室為主要標的，加強資產組合多元性。

不過，目前台北商辦租金收益率僅2.2%，已是全球最低，造成海外資金興趣缺缺、本土資金難以出手。世邦魏理仕認為，金管會對保險業投資商辦2.875%報酬率下限的緊箍咒，將讓台北商辦價格連續3年面對修正壓力。

土地交易400億 地上權撐盤

第2季土地交易熱絡，達到401億元，占整體不動產市場7成，最大宗土地交易即富邦人壽以172億元取得台北信義計畫區A25地上權。得標價格趨近公告現值，且僅此一家壽險業者投標，顯示即便面對精華區土地，市場氣氛都趨向保守觀望。

就區域來看，第2季土地交易中8成集中在北部，其中台北市占57%、新北市占12%、桃園縣占11%，高雄市則占1成交易，資金明顯回游大台北地區。

世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘分析，如今不論商辦、地上權標案，對投資方來說有如故宮的翠玉白菜、肉形石，看得到、吃不著，外觀令人垂涎欲滴，但無奈價格太硬難以下嚥。以A25地上權案來說，流標3次、價格殺下7折，才等到一家保險業者投標。建議賣方可考慮修正價格，買方才能看見進場空間，下半年，價格拉鋸戰將繼續進行，年底央行是否調升利率動見觀瞻，也將對不動產市場造成直接影響。

空置率下修 租金穩步走揚

租賃市場部份，據全球資產管理統計，台北市辦公室平均毛租金資本化率修正至2.31%，空置率下修至6.21%，持續下探新低點，平均租金則上漲至每坪每月2010元，受惠於空置率位於低檔，租金成長幅度加大，辦公需求穩健成長。

第2季整體空置率從第1季的6.32%下修至6.21%。其中A+級辦公空置率從9.34%下降至9.19%，A級辦公室空置率從5.07%下修至4.99%，B級辦公空置由4.97%下修至4.87%，各等級辦公市場表現同步下降。

從個別商圈來看，松江南京商圈及復興南京商圈，空置率下降至2.81%及3.43%，南京東路沿線商圈租賃需求強勁。其他像是信義世貿商圈及站前西門商圈也有持續收斂，信義世貿商圈空置率下降至9.04%，站前西門商圈空置率下降至5.28%。

租金方面，全球資產分析，第2季租金上調的力道加大，以A級辦公大樓為主的信義世貿商圈上漲幅度較大，租金上升至2757元。售價方面，第2季平均售價續漲至每坪85.9萬元，漲勢逐漸趨緩，部份商圈售價已不再持續走揚，僅敦北南北路沿線的2個辦公商圈，價格分別上漲至79.2萬及100萬元。

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