青年首次購屋優惠房貸2013

外國置產應深入了解當地的稅法、租金狀況等。

台灣房市近來不景氣，不少投資者紛紛轉往海外，但投資海外房市，因不熟悉國情與政策，因此風險與困難度較高，Yahoo奇摩房地產《好宅週報》特別為讀者整理海外買房4大流程，並以投資較夯的地區日本和馬來西亞舉例，讓第一次投資海外的購屋族，也能快速了解基本程序，「錢」進國外。

STEP 1買進前

1.比較各國狀況：

比較國情、氣候、人民對外國人的友善程度等，這些可以直接上維基百科，搜尋該國國名，一些政經情勢等的社會狀況也能一併得知。

2.了解該國地產特性

房地產的區域性極強，每個國家都有其習慣的用語與專有特性，包含政策、稅法、租金狀況、持有特性等，在購入前都務必要了解，例如，台灣所指坪數，已包含公設比，但在日本坪數為實際坪數。

3.查當地房價

基本上有許多國家都早已實施實價揭露，房價是透明公開的，如日本和馬來西亞皆是，試著自己上網查詢房價，除了能概抓自身的資金部位能否能支付，也能避免被不肖業者哄抬房價，如果你擔心看不懂該國語言，試著使用Google Chrome瀏覽器，便能即時翻譯，便利性高。

◆以日本為例，最具知名度的地產價格透明化的網站就是「財團法人機構REINS網路平台」(http://www.contract.reins.or.jp)，可查近1年實際成交價。

◆馬來西亞，雖已實施實價登錄但未提供公開查詢，必須到州政府的市政局查詢，但是也可以透過當地較大的出租出售網(http://www.iproperty.com.my/)來探詢房價區間。

日本「財團法人機構REINS網路平台」(http://www.contract.reins.or.jp)頁面。

4.挑仲介：

從3個指標判斷服務公司的專業度：
①知名度
②提供資訊的完整與豐富度：
點進官方網站中查看網頁資料，買賣流程、購屋需知等交代得越詳盡的越好，能提供的物件越多越好
③盡量找成立已久、專門在做房地產的公司：
目前如果直接在當地找房仲服務，公定的價格為─馬來西亞：2.5%服務費／日本：3%+6萬日幣服務費，只是馬來西亞目前國內以代銷建案的手法居多，不會收服務費，代銷賺取的是和建商談好的分酬。

5.資金規劃：

先界定好投資特性，長期還是短期來規劃資金，並強烈建議不論是去馬國或是日本都不要貸款較好。一來是兩國的貸款成數皆約5~6成，馬國利率4.2%、日本2.5%，而且日本當地銀行不貸款給外國人，僅能找在日本有設分行的台灣銀行，如台銀、一銀、彰銀、兆豐金、土銀與中信銀，且2.5%是需屋齡需在25年內才有。

6.實地考察：

切記一定要實地考察，實地去感受當地的經濟、人民生活才是最關鍵的。帶看有兩種形式，一是跟著幾天幾夜的考察團，連參訪、遊玩行程一應具全，另一是自行買機票去當地會合。

目前馬來西亞的考察團在成行前求先預交10萬元以內的訂金，日本則多是自行前往，若是帶有租約的房子不能入內察看，僅能看周圍環境。

STEP 2簽約

1.簽署訂購單或斡旋同意書

訂購單是針對預售屋，確定要買下後，於參訪後所規定的工作天內簽立訂購單、過戶明細表等相關文件；若是中古屋，則要填寫購屋意願申請書，填入想要購買的價格，簽名蓋章後，由不動產經紀人斡旋房價。談成後，會帶往當地開立帳戶。此階段要帶印章和護照等證明文件。

2.馬國簽約：

支付頭期款，代辦單位會連同訂購單、過戶明細表、護照影本等文件送往當地政府核示。如無貸款者，簽約後60天內可依據買賣合約協議支付尾款給建商後即可交屋；需貸款者，需要在簽約後3個月內，以銀行核貸的金額繳完餘款。

◆交易成本：

①買賣契約律師費：採級距式收費，0.4~1%不等
②貸款律師費：若有貸款則需再多收一筆律師費，也是級距式收費，0.4~1%不等③分層地契印花稅：按總價計，50萬馬幣以上稅率3%；若有貸款，貸款印花稅是約貸款金額的0.5%
④仲介服務費：如前述。

3.日本簽約：

日本人極重視簽約過程，必須要求內容全部朗讀且逐字都一一了解後才會進行下個程序，簽約時先付款一成，貸款及過戶後，約2~3周可拿到產權證明。

◆交易成本：

①登陸免許稅(印花稅)：固定資產評價額的1%(土地+建物)
②登記手續費(代書費)：4~5萬日圓
③不動產取得稅：約成交價的2~3%，交屋後3個月支付
④仲介服務費：如前述

簽約前應仔細看完所有條款再簽名。

STEP 3持有期間

1.租金相關成本稅賦：

◆日本：①委託管理費：6%。②稅理士費用(會計師費)：每年一次，一次1~2萬日圓。③租金收入稅：依收入計算，約5~40%。但每一年租客都會包給房東一個紅包，也算房東收入。

◆馬來西亞：①委託管理費：每年收取租金的5~10%。②租金收入稅：外國人需扣所得租金的26%，但是可以列舉扣抵稅額如管理費、修繕費、火險等，扣抵上限為15%，故一般僅需繳交11%。

2.不動產持有成本稅：

◆日本：①固定資產稅及都市計劃稅(房屋稅、地價稅)：每年繳一次，約1.7%，約%。②修繕積立金：從新屋開始就每年都要預備20年以上的修繕計畫金，隨著屋齡增加而遞增。③管理費��按戶數大小計，除了房屋修繕外，大樓管理的人事開銷也計入。

◆馬來西亞：①門牌稅：依據地段不同收費，通常一年大約在馬幣1000~2000元，每年繳兩次，其後也會因房屋的價值增降做更動。②地稅(地價稅)：一年繳一次，約每平方英呎為馬幣0.06元，其後也會因土地的價值增降做更動。③共同基金：按月繳交，費率是每月管理費的10%。④維護管理費：按月繳交(買方先付4個月)，費率隨不同建商而異。

海外置產持有期間的稅金應一併計入，才是精確的租金報酬率算法。

STEP 4出售

未免房價在短期間內被炒作，馬國和日本都有一些因應措施：
◆日本：著重在資本利得的課徵，且相當重，持有5年內賣出稅率是30%，持有5年後減至15%。

◆馬來西亞：類似台灣的奢侈稅，稱「產業營利稅」，買進之後在2年內賣出，需繳交利得的15%；滿2年至未滿5年為10%；持有5年以上則不需課稅。但台灣是以買賣總價來課徵，馬國則是以有實質的資本利得來課稅，如未有資本利得也無需課稅。

最後，針對打算進軍海外房地產的投資人，長富國際地產總經理鄭哲昇提醒，海外投資首重以下3要點，須審慎考量後，才建議下手。
(1)當地國家的政策、整體經濟動能與房價表現。
(2)無論投資哪國房產，投資前應仔細思考及評估當地稅負問題及匯率波動等因素。
(3)且投資海外不動產更重要的是後續的物業管理及出租、出售等問題，應慎選投資顧問團隊。

海外投資首重3要點都思慮清楚後，才建議出手。